A compra e venda de imóveis é uma transação complexa que envolve diversos aspectos legais e financeiros. Muitas vezes, vendedores e compradores são tentados a declarar um valor menor na escritura do imóvel, buscando benefícios financeiros ou evitando certas obrigações fiscais. Entretanto, essa prática, embora possa parecer vantajosa à primeira vista, apresenta uma série de riscos e consequências que podem trazer problemas significativos para ambas as partes envolvidas.

1.       Para o VENDEDOR

1.1   Sonegação fiscal do IR

A principal consequência de declarar um valor menor na escritura é a possibilidade de configuração do crime de sonegação fiscal, do imposto de renda referente ao lucro do ganho de capital. As penalidades para a sonegação incluem multas pesadas, juros e até mesmo a possibilidade de prisão, a depender da gravidade da infração.

2.       Para o COMPRADOR

2.1   Sonegação fiscal de ITIV/ ITBI

A possibilidade de ter o imposto de transmissão inter vivos ou imposto de transmissão de bens imóveis, calculado por arbitramento pela autoridade administrativa, muito maior que de fato o valor da transação.  Isso porque, de acordo com o artigo 148 do CTN (Código Tributário Nacional), caso o valor declarado seja considerado de má fé pela autoridade, esta arbitrará o valor do imposto.

2.2   Dificuldade em uma venda futura

Se o comprador pretende financiar a compra do imóvel, a declaração de um valor menor na escritura pode trazer problemas na hora de obter o crédito necessário. Os bancos e instituições financeiras utilizam o valor declarado como referência para avaliar o montante a ser financiado, e um valor subestimado pode levar à negativa do financiamento ou à liberação de um valor insuficiente.

2.3   Pagamento maior do imposto de ganho de capital

Ao declarar um valor menor do que o real na escritura, o comprador também está desvalorizando o seu atual patrimônio. Isso pode trazer prejuízos significativos no futuro, com a revenda pelo valor real de mercado que certamente ainda terá tido valorização imobiliária, ou ainda se precisar que o imóvel seja utilizado como garantia em algum tipo de transação financeira. A “economia” que foi feita com o ITIV /ITBI será calculado mais na frente em uma nova transação de venda com a diferença do lucro imobiliário do ganho de capital. Afinal, você pode vender o imóvel financiado, e o comprador precise que seja avaliado no valor de mercado para que consiga o valor real da compra.

3.       PARA VENDEDOR E COMPRADOR

3.1 Inconsistência na Declaração de Imposto de Renda

Tanto o vendedor quanto o comprador devem declarar a transação de compra e venda do imóvel na declaração de imposto de renda. Ao declarar um valor menor, aos valores creditados e debitados, ambos correm o risco de serem notificados pela Receita Federal e, consequentemente, estarão sujeitos a penalidades e auditorias fiscais. A inconsistência entre o valor declarado e o valor real pode levar à investigação das partes envolvidas.

Em resumo, declarar um valor menor na escritura do imóvel do que o valor real de venda pode parecer uma forma de economizar dinheiro ou reduzir tributações, mas os riscos e as consequências legais e financeiras superam em muito os benefícios aparentes. É essencial seguir a lei e proceder com transparência em todas as etapas da compra e venda de um imóvel, visando a segurança jurídica e evitando problemas futuros. É sempre recomendado fazer a transação imobiliária sempre assessorada pelo advogado especialista em direito imobiliário ou o corretor de imóveis, para garantir que todas as obrigações legais sejam cumpridas adequadamente.

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